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Terça Feira, 29 de Julho de 2014 | ISSN 1980-4288


Ação ordinária. Rescisão contratual. Culpa do locador. Multa. Incidência. Entrega das chaves. Termo final da locação. Procedimento ordinário.

Fonte | Tribunal de Justiça de Minas Gerais - TJMG. - Quarta Feira, 25 de Julho de 2007






Tribunal de Justiça de Minas Gerais - TJMG.

AÇÃO ORDINÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO LOCADOR. MULTA. INCIDÊNCIA. ENTREGA DAS CHAVES. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. PEDIDO CONTRAPOSTO. NÃO CABIMENTO. Violado, pelo locador, os incisos I e III, do artigo 22, da Lei nº 8.245/91, tem o locatário direito de requerer a rescisão contratual, com a incidência da multa cabível. A entrega das chaves implica na extinção do contrato de locação. O procedimento ordinário não admite pedido contraposto.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.05.770964-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): GROSS PARTICIPAÇÕES ADM EMPREEND IMOBIL LTDA - APELADO(A)(S): VIEIRA SILVA INFORMÁTICA LTDA - RELATOR: EXMO. SR. DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Belo Horizonte, 17 de maio de 2007.

DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS - Relator

10/05/2007

17ª CÂMARA CÍVEL

ADIADO

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.05.770964-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): GROSS PARTICIPAÇÕES ADM EMPREEND IMOBIL LTDA - APELADO(A)(S): VIEIRA SILVA INFORMÁTICA LTDA - RELATOR: EXMO. SR. DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS

Produziu sustentação oral, pela apelante, a Drª. Eliete Cifani da Conceição.

O SR. DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS:

VOTO

Peço vista.

SÚMULA: APÓS SUSTENTAÇÃO ORAL, PEDIU VISTA O RELATOR.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

Produziu sustentação oral, pela apelante, a Drª. Eliete Cifani da Conceição.

O SR. DES. PRESIDENTE:

VOTO

Este feito foi adiado na sessão do dia 10/05/07, a pedido do Relator, que pediu vista após ouvir a sustentação oral empreendida pela Drª. Elieite Cifani da Conceição.

Com a palavra o Des. Relator.

O SR. DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS:

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de f. 368-373, declarada à f. 396-397, proferida nos autos da Ação Ordinária proposta por Vieira & Silva Informática Ltda. contra Gross Participações Administrações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., que declarou resolvido o contrato de locação celebrado entre as partes na data de 15/06/2005, condenou a ré a pagar em favor da autora, a título de multa contratual, a importância de R$18.428,79, corrigida pelos índices da tabela da CJMG desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, e, ainda, deixou de conhecer o pedido contraposto formulado pela ré.

Insurge-se Gross Participações Administrações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., à f. 374-384, contra a citada decisão, sustentando que a apelada tinha conhecimento de que o imóvel locado precisava de reformas, tanto que assumiu a obrigação de fazê-las, tendo recebido a carência de 90 dias de aluguel justamente para compensar os valores gastos; que, in casu, a responsabilidade pela obras realizadas, com seus erros e acertos, devem ser imputadas exclusivamente à locatária; que, conforme pactuado, competia à recorrida restituir o bem, finda a locação, em condições de ser alugado a outra pessoa imediatamente, o que não ocorreu na espécie.

Outrossim, argumenta que se equivocou o magistrado singular a respeito da afirmação de que o contrato estaria resolvido com a entrega das chaves, sendo certo que é dever da locatária adimplir com alugueis e encargos da locação até a conclusão dos reparos necessários; que, nos termos da cláusula V do contrato pactuado, a obrigação da inquilina era portable; que, ademais, in casu, por um lado, não deveria ter sido aplicada a multa em favor da locatária, noutro giro, ainda que admitida sua incidência, era de se observar a proporcionalidade estabelecida no artigo 4º, da Lei nº 8.245/91, e no artigo 924 do CC.

Assevera, ainda, que diversos julgados deste Tribunal admitem pedido contraposto em ações de rescisão de contrato; que, ao contrário do asseverado na exordial, o laudo técnico realizado no imóvel não constatou qualquer estado de imprestabilidade, apenas a ocorrência de uma infiltração; que, na realidade, o que restou constatado foram os danos provocados pela autora quando da desocupação do imóvel, devendo, por isso, ser responsabilizada.

Por todo o exposto, requer "seja a sentença hostilizada reformada para julgar improcedente a presente ação e procedente o pedido contraposto apresentado pela ré, com a condenação da apelada ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência".

O recurso não merece prosperar.

Pretende a autora, Vieira & Silva Informática Ltda., com a propositura da presente ação, o reconhecimento da rescisão do contrato de locação desde a entrega das chaves, 15.06.2005, além da condenação da ré, Gross Participações Administrações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., ao pagamento da multa contratual, pelo inadimplemento de suas obrigações.

Citada, apresentou a demandada contestação às f 40-45 dando conta de que, conforme pactuado, a locatária reformaria o imóvel, ficando desobrigada, por isso, ao pagamento de dois meses de aluguel e restituiria o bem, finda a locação, em perfeitas condições de habitabilidade.

Argumenta que, contudo, a locatária desocupou o imóvel antes do prazo sem os reparos necessários, concluindo, daí, que foi a única culpada pela quebra do contrato, merecendo, pois, improcedência a pretensão inicial.

Formulando, na mesma oportunidade, pedido contraposto, ao argumento de que o descumprimento do contrato deveu-se à conduta praticada pela autora, requereu o réu a condenação da mesma ao "pagamento do valor equivalente aos reparos necessários no imóvel locado para adequá-lo à cláusula quinta do referido contrato, bem como ao pagamento da multa contratual, dos lucros cessantes, IPTU e honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor apurado na perícia" (f. 45).

O douto juiz a quo, por um lado, julgou procedente o pedido formulado pela autora, declarando resolvido o contrato de locação desde 15.06.2005 e condenando a ré ao pagamento da multa contratual pactuada;noutro giro, não conheceu do pedido contraposto formulado, eis que incabível.

A r. sentença não está a merecer reparo.

De fato, como bem decidiu o magistrado singular, analisando com acuidade o conjunto probatório dos autos, verifico ser da locadora a culpa pelo rompimento do contrato antes do prazo pactuado.

Dispõe o artigo 22 da Lei nº 8.245/91 acerca das obrigações que recaem sobre o locador quando da formação do contrato de locação, dentre elas as de "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" (inciso I) e "manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel" (inciso III).

Sobre o tema, o i. doutrinado Nelson Nery Júnior ensina:

"I: Entrega da coisa locada. Obrigação inerente ao contrato de locação, a entrega da coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina é a principal do locador. Caso a coisa locada seja entregue com vícios que a tornem imprópria para o uso a que se destina, pode ser enjeitada.

[...]

III: Forma e destino do imóvel. Se é inerente ao contrato de locação impor ao locatário o dever de servir da coisa locada conforme a natureza dela, reparando os danos ocasionados ao imóvel, obrigando-o a levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano que a ele incumba reparar, também é obrigação inerente ao locador manter a coisa locada apta a servir ao uso a que se destina, sob pena de descumprir dever legal que lhe é próprio. Para a conservação da forma e destino do imóvel a lei autoriza o locador até mesmo ao desfazimento da relação locatícia, impondo-lhe a lei sanções penais e civis, caso não cumpra a obrigação legal em virtude de cuja existência os reparos foram necessários e causaram danos ao locatário". (Código Civil Anotado e Legislação Extravagante. São Paulo: Del Rey, 2003, p. 1257)

In casu, não pairam dúvidas de que a autora tinha ciência de que o imóvel locado necessitaria de reparos, tanto que no contrato pactuado restou acordado que teria "uma carência de 90 (noventa) dias a contar do dia 01.06.02 para a reforma e adaptação do imóvel para as suas atividades, vencendo-se o primeiro aluguel no dia 30.09.02".

Ocorre que, não obstante as obras realizadas pela locatária, a existência de infiltrações impediram a ampla fruição e gozo do bem, localizado no andar térreo do prédio, conforme se vê das f. 28-34 dos autos.

Sustenta a demandada que foi a autora quem "deu causa à entrada de água de chuva na loja locada em virtude de obra por ela realizada" (vide f. 79).

Não é esta, contudo, a realidade que se extrai dos autos.

Com efeito, conforme se vê do laudo pericial carreado, produzido por ocasião da ação cautelar de produção antecipada de provas movida por Gross Participações Administrações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Vieira & Silva Informática Ltda., durante a vistoria realizada no imóvel sub judice, objeto do contrato de locação, constatou-se:

"[...] pontos de infiltrações na parede lateral esquerda (observador na rua e de frente para o imóvel) próximo à rua (vide fotos); detectamos também infiltração no teto, com perfuração da placa de gesso[...]." (f. 157)

Inquirido se "ocorreriam infiltrações nas dependências do imóvel alugado pela empresa (loja do primeiro pavimento) caso o segundo pavimento do imóvel (seu telhado, fachadas, janelas, etc) estivesse completamente estanque contra águas pluviais" o douto expert foi incisivo: "Não" (f. 160).

Pondo uma pá de cal em qualquer discussão acerca da responsabilidade da locatária pelas infiltrações ocorrentes, vale transcrever o pedido de esclarecimento formulado pela ré/locadora e as considerações prestadas:

"1) Ao longo do bem elaborado trabalho técnico não foi possível precisar se existe uma inclinação invertida no teto da loja direcionando o escoamento da água para o interior da loja e se esta inclinação decorreu de obra realizada pelo autor, sendo a mesma responsável pelas entradas de água no imóvel. (f. 206)

Esclarecimentos: Não verificamos tal inclinação. (f. 208)."

A inadequabilidade do imóvel em decorrência das infiltrações é inequívoca.

Em resposta ao quinto quesito formulado pela autora, então ré na ação cautelar, no laudo pericial formulado, ressaltou o douto expert:

"5. Queira o ilustre Perito informar se as atividades empresariais da empresa ré poderia ser realizadas sob a ocorrência de infiltrações nas lojas por ela alugadas, nos períodos chuvosos?

Resposta: Não." (f. 161)

No mesmo sentido, a única testemunha inquirida em juízo, frise-se, não contraditada em tempo oportuno, foi enfática:

"[...] que supõe que a empresa autora deixou o imóvel da rua Curvelo nº 75 e se mudou para a av. Contorno porque quando chovia molhava a unidade toda, inundava a unidade, o gesso chegou a ceder, tinha que colocar capas nos computadores; que durante o tempo que trabalhou na empresa autora sempre acontecia o mencionado fato, quando das chuvas; [...] que em janeiro ou fevereiro de 2005 ocorreu uma inundação no imóvel onde a autora foi estabelecida. [...]" (f. 358)

Note-se que embora a autora/locatária tenha buscado por inúmeras vezes, conforme se vê dos e-mails de f. 12 e 13 e das notificações de f. 14 e 15, a solução do impasse, com a continuidade da locação, nenhuma providência efetiva para remediar o problema detectado foi tomada pela locadora que, em momento algum, assumiu os custos integrais dos reparos.

Destarte, forçoso concluir que, ante à violação de dois dos deveres preconizados no artigo 22 da Lei de Locação, a devolução das chaves do imóvel pela locatária e, por conseguinte, a rescisão do contrato, deu-se por culpa da locadora, omissa e negligente na adequada manutenção do imóvel.

A propósito, em caso análogo ao dos autos, confira-se os julgados deste Tribunal:

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - LOCAÇÃO - LAUDO DE VISTORIA - DEFEITOS POSTERIORES - REPAROS NO IMÓVEL - NOTIFICAÇÃO - DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - FATO MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO. ÔNUS DA PROVA. RÉU. artigo 334, III, CPC. - Não há que se falar em aceitação, pelo locatário, das condições em que se encontra o imóvel locado, em face da assinatura do laudo de vistoria, quando este não foi assinado pelo próprio vistoriador. - Não estando o imóvel locado em condições de uso, quedando-se inerte o locador sobre a notificação de existência e reparos dos defeitos existentes no imóvel, o locatário tem direito de requerer a rescisão contratual, com a incidência da multa cabível. - Quando o réu alega, em sua contestação, fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor, cabe-lhe o ônus da prova, devendo-se julgar procedente o pedido da inicial se o Réu não se desincumbir de tal ônus. - Preliminar da apelada rejeitada e recurso não provido. (TJMG. Rel. Des. Pereira da Silva, AP 2.0000.00.378.078-7/000, j. 25.02.2003)

RESCISÃO DE CONTRATO - LOCAÇÃO - PREJUÍZOS RESULTANTES DO IMPEDIMENTO À UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO - ÔNUS DA PROVA. - É de ser rescindido o contrato de locação em permanecendo o impedimento à plena utilização do imóvel locado. (TJMG. Rel. Des. Batista Franco, AP 2.0000.00.315.212-9/000, j. 17.10.2000)

RESCISÃO E CONTRATO DE LOCAÇÃO - DEFEITOS HIDRÁULICOS NO IMÓVEL LOCADO - CULPA DO LOCADOR - MULTA RESCISÓRIA - REDUÇÃO. Os princípios da autonomia de vontade e da obrigatoriedade do contratado são por excelência, a base da doutrina dos contratos. A força vinculativa do contrato, desejada pelos contratantes e assegurada pela ordem jurídica, é o seu elemento primordial. Se o locatário desinteressa-se em continuar o vínculo jurídico com o locador do imóvel, por culpa deste último, que não reparou os defeitos hidráulicos apresentados no imóvel, admissível se torna a sua rescisão [...]. Referências Legislativas: CC. Código Civil, Artigos 115 e 920 do CC; artigo 4º, parágrafo terceiro da lei 1521 de 26.12.1951." (TJMG - Ap. 278 393-7 - Rel. Duarte de Paula - J. 02.06.1999).

Preconizada no contrato (vide cláusula 13ª - f. 09-10 dos autos), em caso de infração por qualquer das partes, multa equivalente a três vezes o valor dos alugueis pactuados, entendo sê-la perfeitamente aplicável ao caso, como bem decidiu o magistrado singular.

E nem se diga que o valor na ocasião pactuado é excessivo, mormente considerado o fato de que obras vultosas foram realizadas no imóvel para o exercício das atividades da locatária, conforme se vê por simples analise das fotografias de f. 28-34, impedida de remanescer no local por culpa da ré, conforme já demonstrado.

Em caso análogo ao dos autos:

"AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. IMÓVEL QUE NÃO SE PRESTA AO FIM DESTINADO. RESCISÃO DO CONTRATO. ENCARGOS LOCATÍCIOS. DESCABIMENTO. MULTA COMPENSATÓRIA DEVIDA AO LOCATÁRIO. - Não são devidos encargos locatícios quando o imóvel locado não está em estado de servir ao uso a que se destina, visto tratar-se de obrigação do locador entregá-lo em tal condição. - Deve o locador ressarcir o locatário pelos prejuízos por estes suportados quando a rescisão se der por culpa exclusiva daquele, nos termos da multa compensatória prevista no contrato." (TJMG. Des. Alberto Vilas Boas, AP 1.0024.03.149.152-5/001, j. 23.05.2006)

No que tange ao termo final do contrato, em sendo a locação a cessão da posse de uma coisa em troca da contraprestação do aluguel, se extinta dita cessão, não mais se justifica a pretensão da contraprestação.

Significa dizer que, tratando-se de locação de imóvel, não estando mais na posse do locatário o bem cedido, a entrega das chaves provoca o encerramento do contrato, já que restabelece a posse direta do imóvel do locador.

No mesmo sentido, já decidi:

"AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA NO RECEBIMENTO. CONSIGNAÇÃO. RESPONSABILIDADE. A mera desocupação do imóvel locado não implica na extinção do contrato de locação, o que somente ocorrerá com a efetiva entrega das chaves. Havendo recusa do locador no recebimento das chaves, deverá o locatário consigná-las em juízo, sob pena continuar responsável pelo adimplemento dos aluguéis e demais encargos até a efetiva entrega das mesmas." (TJMG. Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, AP 2.0000.00.502.472-4/000, j. 15.09.2005)

In casu, sendo inequívoca a desocupação, com a conseqüente entrega das chaves, em 15.06.2005, resta indene de dúvidas que o término da locação operou-se desde este momento, ainda que conste documento de f. 27 o recebimento "somente para vistoria do imóvel".

Passo, por fim, à alegação de que seria permitido pedido contraposto.

Mais uma vez sem razão ao apelante.

Ora, seguindo a presente ação o rito ordinário deveria ter sido, nos termos do voto do i. magistrado singular, formulado pedido reconvencional e não contraposto.

Sobre o assunto, seguem os seguintes julgados:

"RESCISÃO CONTRATUAL - PEDIDO CONTRAPOSTO - RITO ORDINÁRIO - RECONVENÇÃO. Destarte, a nossa legislação processual concedeu oportunidade ao réu de realizar, na mesma ação, sua defesa e requerer pedido reconvencional em face do autor, desde que observados os requisitos exigidos pelo artigo 299, do CPC. Ao meu sentir, o pedido contraposto somente pode ser realizado no âmbito dos Juizados Especiais e no procedimento sumário, não se adequando ao rito ordinário da ação de rescisão contratual." (TJMG. Rel. Des. Nilo Lacerda, AP 1.0024.05.632.167-2/001, j. 15.02.2006)

"Cobrança de despesas hospitalares - Procedência -Denunciação de lide - Contrato de seguro-saúde que não prevê a cobertura do tratamento - Improcedência - Danos Morais pedidos em contestação - Processo de rito ordinário - Não conhecimento. - [...] O processo de conhecimento, de rito ordinário, não admite pedido contraposto formulado em contestação, de modo que não se pode conhecer de pedido de condenação por danos morais aí formulado; o conhecimento pressupõe reconvenção." (TJ-MG; 2.0000.00.436790-0/000(1); Relator: PEDRO BERNARDES; Data do acordão: 10/08/2004; Data da publicação: 28/08/2004, grifo nosso).

"PROCESSO CIVIL - CONVERSÃO DO RITO SUMÁRIO EM ORDINÁRIO - IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DO PEDIDO CONTRAPOSTO - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA - PRECLUSÃO CONSUMATIVA. Tendo sido o feito convertido do rito sumário para o ordinário, torna-se impossível o conhecimento do pedido contraposto. Ocorre preclusão consumativa quanto às questões já decididas no processo e contra as quais não foi oposto o recurso pertinente." (TJ-MG; 1.0342.03.041115-7/001(1); Relator: LUCAS PEREIRA; Data do acordão: 06/10/2005; Data da publicação: 10/11/2005, grifo nosso).

Assim, impossível, de fato, o conhecimento do pedido contraposto.

À luz de tais considerações, nego provimento ao recurso, mantendo integralmente a r. decisão recorrida.

Ficam mantidos os ônus sucumbenciais fixados na sentença.

É como voto.

O SR. DES. LUCIANO PINTO:

VOTO

De acordo.

O SR. DES. LUCAS PEREIRA:

VOTO

De acordo.

SÚMULA: NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Data da publicação: 07/06/2007



Palavras-chave | rescisão contratual

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