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Quinta Feira, 24 de Abril de 2014 | ISSN 1980-4288


Ação ordinária de cobrança de taxa de condomínio

Fonte | Modelo de Petição - Quinta Feira, 05 de Outubro de 2006






(Condomínio Não Instituído Regularmente)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE _________ - (UF)




A característica de loteamento fechado do Residencial _____foi reconhecida pelo Poder Público Municipal de ____, conforme CONVÊNIO __/__, firmado com os loteadores nos termos da Lei Municipal n. ___, de __ de ____ de ____.

Ação Ordinária de Cobrança

RESIDENCIAL _____, localizado na avenida _______, nº ___, na cidade de _____, CGC _____, registrado no Registro de Imóveis da Primeira Circunscrição de ____, sob número ___, fol. __ do Livro ___, representado pelo seu presidente, por intermédio de seus procuradores abaixo assinados, que possuem escritório na rua ____, nº ___, na cidade de ___, fone/fax (__)____, onde recebem intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, nos termos dos artigos 274, 282 e seguintes c/c 290, todos do Código de Processo Civil, a fim de propor AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA, em relação à REQUERIDO, proprietário, CPF nº _______, RG nº _____, residente e domiciliado à avenida _______, nº ___, Residencial ____, nesta cidade e comarca de ____, expondo e ao final requerendo o seguinte:

Da existência de um loteamento fechado

1- O Residencial ______ é um loteamento fechado, ou condomínio de fato, como preferem alguns, e nessa qualidade foi constituído desde o inicio, como se verifica do Livro de Registro Especial n. ___, fls. __, n. ___ do Primeiro Cartório Imobiliário de ____ e do contrato padrão do empreendimento, onde consta, entre outras coisas, que as ruas internas são particulares (cláusula __, item __), com responsabilidade dos proprietários pela conservação e limpeza do sistema viário do loteamento (item __), bem como pelo custo de todos os melhoramentos introduzidos pela administração (cláusula ___), ficou ajustado pelo próprio contrato, que seria criado um órgão de administração e guarda de áreas e serviços de uso comum, a ser regido por estatuto próprio, criado pela Escritura de Convenção de Condomínio do Loteamento denominado "Residencial _____", lavrada em __/__/__ e registrada no Cartório de Títulos e Documentos sob n. ___, aos __/__ do mesmo ano, onde ficou expressamente pactuado que as vias internas e logradouros são de uso comum dos compradores, que haveria uma administração geral que obrigava a todos, inclusive sucessores, e que se concretizou com a convenção,

1- Que, em verdade, trata-se de um loteamento fechado, com mais de ___ anos de existência (primeira Ata de Reunião datada de __/__/__), com reuniões regulares posteriores, tanto ordinárias como extraordinárias, até a data atual, recentemente ___ condôminos ratificaram, também por escritura pública, a convenção do condomínio, após assembléia extraordinária dos proprietários, realizada em __/__/__, foi aprovado, por unanimidade, fosse firmado o CONVÊNIO __/__, nos termos da Lei Municipal n. ____, de __/__/__, com o reconhecimento da condição de loteamento fechado do RESIDENCIAL ___, atribuindo-lhe a responsabilidade pela manutenção e conservação dos espaços internos, delimitados e separados da malha viária urbana,

2- Possui atualmente mais de uma dezena de empregados, sendo certo que o Livro de Registro de Empregados, exigidos pela legislação própria, foi aberto em __/__/__, tendo sido escriturado devidamente ao longo de todos esses anos, as assembléias gerais eram, e continuam sendo, precedidas da devida convocação dos condôminos; todas as contas do loteamento são devidamente contabilizadas, por escritório credenciado, apresentando balancetes de receita e despesas, destacando-se o vulto das despesas gerais, despesas com pessoal e encargos sociais, bem como investimentos em melhoramentos do local, as obras de investimentos no local são pagas a empreiteiros credenciados, com o devido recolhimento da contribuição social, destacando-se que o RESIDENCIAL _____ possui CGC e Inscrição Municipal, que lhe dá "status" de pessoa jurídica, como tal, recolhe o FGTS de seus empregados e encargos sociais ao IAPAS, bem como contribuição sindical e recolhimento da previdência social,

3 - A qualidade de loteamento fechado do RESIDENCIAL ____, ou condomínio de fato, vem revelada pelas fotos recentes tiradas de todo o local, mostrando os melhoramentos introduzidos no empreendimento, que conta com portaria eletrônica e segurança que somente permite a entrada de pessoas credenciadas, a conservação dos espaços públicos internos, a propriedade de máquinas e equipamentos destinados à manutenção das áreas comuns, etc.,

Da cobrança das despesas comuns

4 - A responsabilidade pelas despesas do empreendimento, incorridas para a conservação, segurança e manutenção do local, bem como de obras de investimentos, decorre do contrato original do empreendimento, bem como da convenção realizada no início, com a unanimidade dos proprietários, posteriormente ratificada por esmagadora maioria, que obriga a todos, inclusive sucessores, a suportá-las, no interesse comum, até porque, se assim não fosse, haveria um benefício indevido e enriquecimento ilícito do condômino inadimplente, já que recebe o serviço que é colocado à sua disposição. Sendo um loteamento fechado, ou condomínio de fato, como queiram, justifica-se a cobrança das despesas de manutenção, segurança e conservação, conforme doutrina e jurisprudência existente a respeito.

5 - É inegável a realidade da existência do loteamento fechado, agora reforçada pelo reconhecimento público municipal com o CONVÊNIO __/__, que impõe a obrigatoriedade de pagamento das despesas comuns aos proprietários, não somente pela utilização das benfeitorias, como principalmente pela valorização do patrimônio.

O não pagamento imporia em locupletamento sem causa, que repudia o direito.

"CONDOMÍNIO - Despesas condominiais - Loteamento - Condomínio de fato - Benfeitorias existentes sendo irrelevante a sua não utilização pelo condomínio - Cobrança procedente - Recurso provido.

"Em primeiro lugar, porque a existência ou inexistência de condomínio instituído na forma da lei, não afasta o espírito que presidiu as partes contratantes, na operação de venda e compra de lotes em condomínio de fato, como habitualmente vem se procedendo modernamente.

Trata-se de um loteamento, é certo, com o evidente intuito de constituir condomínio entre os proprietários adquirentes.

"Se o condomínio se encontra ou não instituído na forma da lei e se as assembléias foram realizadas com ou sem o consentimento do aliciado, é matéria irrelevante e despicienda, posto que, presente ou ausente a elas, seu patrimônio valorizou-se e beneficiou-se com as melhorias e, opor-se ao pagamento das despesas cobradas, configuraria locupletamento, vedado pelo sistema jurídico brasileiro." (JTACSP - LEX - 156/67).

"A questão de se cuidar de loteamento fechado, e não de condomínio (Lei 4.591/64 e arts. 623-634 do CC), é irrelevante para o deslinde da questão. Trata-se de direito obrigacional, tanto que na escritura pública de compra e venda consta a obrigação do comprador de se sujeitar às decisões, da sociedade, constituída para administrar o loteamento fechado." (RT 659/106)

6 - A obrigatoriedade de pagamento por quem usufrui das utilidades realizadas, na proporção indicada na convenção, foi reafirmada no V. Acórdão contido na RT 706/161, com base no princípio de proibição de Iocupletamento sem causa.

Não pode o apelante a pretexto de que não existe referência à fração ideal, negar-se a contribuir, como todos fazem, locupletando-se às custas daqueles que pagam os serviços mencionados na convenção.

Quando comprou o seu lote, sabia que teria de se submeter ao regulamento que a todos determina o pagamento das despesas por serviços e manutenção de equipamentos, nas proporções antes mencionadas.

7 - O E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, decidindo caso bem semelhante ao dos autos, considerou devida a despesa condominial, nestes termos:

"Para que tais interesses dos proprietários sejam convenientemente atendidos impõe-se a existência de um órgão, formal ou informalmente constituído, que administre o loteamento, arrecadando as contribuições necessárias para o pagamento dos serviços ordinários e para a execução de obras de interesse comum.

....

Vinculou-se a autora, desse modo, a um loteamento com características de "fechado", assumindo com isso obrigações inerentes à essa natureza, com o objetivo de usufruir das suas vantagens, atrativo que certamente estimulou-a na deliberação de investir suas economias na aquisição de terreno de loteamento distante da cidade onde morava e mora...

E a realidade assenta um fato de longa data praticado: toda a administração do loteamento, formal ou informalmente, está cometida à ré, associação criada para esse fim pelos moradores e proprietários do loteamento. Inerente à essa atividade de administração está a execução de todos os serviços de interesse dos moradores e proprietários do loteamento, desde os relativos à segurança, que envolve a contratação de pessoal e o pagamento da folha de salários relacionados com a manutenção das áreas consideradas comuns do loteamento (vias e praças) e com captação, adução, reservatório e distribuição de água. Resulta evidente a responsabilidade de todos os proprietários de contribuir com a cobertura da totalidade desses gastos.

Absolutamente sem propósito a invocação da falta de qualidade de membro da associação ré para fugir da responsabilidade, que representa lançar um pano negro para acobertar a realidade da vida, a qual o direito tende.

....

A realidade não é essa: pretende a ré cobrar da autora na qualidade de administradora do loteamento, apenas a contribuição que dela é exigida (quota parte) para custear as despesas de execução dos serviços próprios do loteamento "fechado" do qual participa, que se equipara a um autêntico condomínio (RT 718/133).

Do débito do requerido

8 - Tendo adquirido o imóvel, assumiu o requerido, todas as obrigações relacionadas ao empreendimento, devendo ser salientado que, nos termos do compromisso original de aquisição do lote (padrão), consta, expressamente, que:

"Todas as cláusulas e condições inscritas e aplicáveis a este contrato valem para as partes, seus herdeiros e sucessores.(Cláusula __, letra __).

A obrigação de pagamento decorre dos serviços prestados, aos quais ele anuiu, por si e por seus antecessores, Tais obrigações constam do objetivo do loteamento e das convenções dos proprietários, como demonstrado.

9 - No entanto, mesmo obrigado a tanto, por contrato, pela doutrina, pela lei e jurisprudência, o requerido deixou de pagar despesas comuns, sendo devedor da importância de R$ _____ (_______), correspondente a despesas ordinárias de loteamento (ou condomínio de fato), referente ao período de ___ de ____ a ____ de ____, incluindo-se correção monetária, juros e multa de 10%, conforme demonstrativo anexo que acompanha e faz parte da inicial, bem como os boletos não quitados, que revelam o débito e sua especificação, incidentes sobre o imóvel de sua propriedade localizado no lote __ da quadra __ do loteamento RESIDENCIAL ______,

10 - Embora instado ao pagamento, o requerido se nega a efetuá-lo, em prejuízo dos direitos e interesses dos demais moradores do local, usufruindo, assim, indevidamente, dos serviços executados, correspondentes à limpeza, coleta de lixo, segurança interna com portaria eletrônica 24 horas, calçamento de ruas e praças, obras de captação de águas pluviais, manutenção de cerca periférica, iluminação interna, investimentos em melhoramentos, bem como outros de interesses comuns.

Do direito

11 - Quando instituído o loteamento, o empreendedor deixou consignado que as áreas internas eram de uso comum e que a administração seria encarregada a um órgão especialmente criado, o que foi feito na convenção.

Por outro lado, a Convenção do RESIDENCIAL ___, regularmente elaborada aos __/__/__, determina em suas cláusulas.

"Cláusula __ - constituem encargos comuns que devem ser suportados na proporção da quantidade de metros quadrados de cada unidade autônoma: a) impostos e taxas a serem lançados, pelo fisco, globalmente, em nome do condomínio; b) remuneração dos empregados do condomínio; c) despesas com limpeza, alterações, reparações e conservação das partes comuns, d) despesas de energia elétrica para iluminação das ruas e praças do condomínio.

"Cláusula __ - até o 10º (décimo) dia útil de cada mês os condôminos deverão fazer à Comissão Administradora o pagamento da importância correspondente à quota-parte que lhes couber pagar nas despesas comuns com base no orçamento previamente aprovado, acrescida, se for o caso, do valor de multas devidas e ainda...

"Cláusula __ - se, dentro do prazo respectivo, o condômino não pagar a importância que lhe couber relativamente aos encargos comuns, ordinários ou extraordinários, nas multas ou nos aumentos de despesas a que tiver dado motivo, deverá a Comissão Administrativa propor contra o devedor, a competente ação para a cobrança das mencionadas contribuições, hipótese em que a dívida será corrigida com base na variação do valor da Unidade Padrão de Capital (UPC) e acrescida da multa de 10% (dez por cento) de despesas judiciais e honorários de advogado à razão de 20%, (vinte por cento) sobre o valor do débito:

"Cláusula ___ - a presente Convenção obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados e sucessores, a título universal ou singular e ...

12 - Na jurisprudência, pacífica é a procedência do pedido, tendo em vista que os serviços são realizados e colocados à disposição dos condôminos, que deles se beneficiam.

CONDOMÍNIO - Despesas condominiais - Loteamento - Condomínio de fato - Benfeitorias existentes, sendo irrelevante a sua não utilização pelo condomínio - Cobrança procedente - Recurso provido.

"Em primeiro lugar, porque a existência ou inexistência de condomínio instituído na forma da lei, não afasta o espírito que presidiu as partes contratantes, na operação de venda e compra de lotes em condomínio de fato, como habitualmente vem se procedendo modernamente.

Trata-se de um loteamento, é certo, com o evidente intuito de constituir condomínio entre os proprietários adquirentes.

"Se o condomínio se encontra ou não instituído na forma da lei e se as assembléias foram realizadas com ou sem o consentimento do apelado, é matéria irrelevante e despicienda, posto que, presente ou ausente a elas, seu patrimônio valorizou-se e beneficiou-se com as melhorias e, opor-se ao pagamento das despesas cobradas, configuraria locupletamento, vedado pelo sistema jurídico brasileiro." (JTACSP - LEX - 156/67).

13 - A obrigatoriedade de pagamento por quem usufrui das utilidades realizadas, na proporção indicada na convenção, foi reafirmada no V. Acórdão contido na RT 706/161, com base no princípio de proibição de locupletamento sem causa. Igual decisão, com muito mais contundência aos inadimplentes, encontramos no V. Acórdão do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, in RT 717/277.

DIANTE DO EXPOSTO, requer a citação do requerido, por mandado, para que conteste o feito, querendo, no prazo legal, que ao filial deverá ser julgado inteiramente procedente, com a condenação no valor pedido, devidamente corrigido e com juros a partir desta data, além das custas e despesas processuais, bem como honorários de advogado.

REQUER, outrossim, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil, a inclusão, na condenação final, das parcelas mensais que se vencerem no curso da lide, enquanto durar a obrigação, até final execução, cujos valores serão comprovados oportunamente, já que são da mesma natureza.

Protesta pela produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente a documental e pericial, se necessárias, bem como o depoimento pessoal do suplicado, e a oitiva das testemunhas já arroladas abaixo, que comparecerão à audiência independentemente de intimação, o que fica desde já requerido.

Dá-se à causa o valor de R$ _____ (valor das parcelas devida).


Termos em que.

Pede Deferimento,


Cidade, __ de ____ de ____.


NOME DO ADVOGADO
OAB/(UF) nº ____



Rol de testemunhas:

1- Nome (qualificação e endereço)

2- Nome (qualificação e endereço)




Comentários

comentário Marcos Araújo Castro - advogado | 11/10/2007 às 11:47 | Responder a este comentário

indução a erro

Gostaria de expressar minha insatisfação pela infeliz surpresa de que
ao acessar a pagina inicial desse nobre portal, fui levado a crer que depois de meu cadastramento, estaria a minha disposição o modelo da petição inicial de cobrança de taxa condominial, porém, infelizmente, acabei de constatar , tão somente, apos minha cadastro, a impossibilidade de acesso a tal modelo. Ora, tal informação deveria estar constando na pag. inicial que existia o risco (da impossibilidade de tal acesso)
aguardado vosso retorno
grato
marcos

comentário Reclamação - Advogado | 03/12/2007 às 10:51 | Responder a este comentário

Da mesma forma que o Sr. Marcos, expos anteriormente, tive a mesma sensação de ter sido enganado pelo Site.
Caso não seja solucionado, estarei formulando uma reclamação junto ao Procon, para análise.
Obrigado

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